Tp.HCM: Giá căn hộ chung cư vẫn âm thầm leo thang

Các căn hộ tại khu Đông, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh có giá bình quân khoảng 1.697,49 USD/m2, tăng 9,25% theo năm.

Tại phía Tây, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá căn hộ thấp nhất đô thị và giá đất cạnh tranh, giá căn hộ bình quân ở mức 1.202,42 USD/m2, tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực phía Tây được khảo sát gồm các quận 6, 8, 11, Tân Phú, Bình Tân và Tân Bình.

Còn tại phía Nam, gồm quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè, giá căn hộ bình quân là 1.560,77 USD/m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. Theo dự báo của JLL, giá căn hộ tại Tp.HCM sẽ vẫn tiếp tục tăng trong thời kì tới do phí tổn đất, tổn phí xây dựng, phát triển dự án càng ngày càng tăng.

Những dự án căn hộ tại các trục thành phố phía Đông, Nam

và Tây Tp.HCM đều có thiên hướng tăng giá. Ảnh: Hao Bui

Khảo sát của phóng viên cho thấy, trong bán kính từ 12km trở lên, trọng điểm là chợ Bến Thành (quận 1), các dự án chung cư giá rẻ đã tiệm cận vùng giá 23-25 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư đã linh hoạt thu nhỏ diện tích nhà và áp dụng lối thiết One Verandah kế sáng dạ để kéo giảm giá căn hộ xuống ngưỡng 1,2-1,5 tỷ đồng/căn.

Có thể thấy, đơn giá của phân khúc bình dân đã vượt xa ngưỡng 20 triệu đồng/m2 của vài năm trước. Thậm chí tại dự án thuộc tỉnh lân cận, giáp giới Sài Gòn qua các quận, huyện vùng ven, giá căn hộ chào bán trong quý II/2018 tối thiểu ở mức 1,3 tỷ đồng mỗi căn hộ diện tích nhỏ.

Tại khu vực Cát Lái, quận 2, do gần cảng và liên lạc vẫn còn hạn chế, thị trường trước đây vẫn còn căn hộ có giá từ 950 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng nhưng giá hiện đã lập mặt bằng mới, giá bán dự án sau đội thêm 5% so với dự án cũ. Trên địa bàn này, giá căn hộ bình dân thấp nhất là 1,2-1,3 tỷ đồng/căn đang xây dựng. Chung cư đã hoàn thiện và đã có cư dân ghi nhận giá thứ cấp là 1,3-1,5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, những vị trí đắc địa của quận 2 hiện chỉ có căn hộ trung cao cấp mà không còn chung cư bình dân. Tại khu Thạnh Mỹ Lợi, căn hộ sở hữu vị trí thuận tiện được chào bán với giá 45-50 triệu đồng/m2. Riêng quận 4, giá căn hộ thấp nhất là 38 triệu/m2, cao nhất đã vượt 70 triệu/m2 tùy vị trí, số tầng và view.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Real cho biết, trong 4 năm qua, giá đất đã tăng 100-200% trong khi giá căn hộ chỉ tăng 10-15%/năm. Điều này đã khiến nhiều dự án căn hộ (thuộc nhóm nguồn cung mới) tăng giá so với các dự án trước đó trong cùng khu vực. Giá căn hộ có thiên hướng nối đi lên với biên độ tăng thấp hơn giá đất nhưng rất khó để kéo mặt bằng giá này đi xuống.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc giá căn hộ âm thầm leo thang do nhiều duyên cớ. căn nguyên thứ nhất là do tổn phí đất ngày một lớn bởi các cơn sốt đất vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên cao. Thậm chí, những dự án triển khai sau chu kỳ sốt đất càng thêm khó khăn vì việc thu xếp quỹ đất càng ngày càng đắt đỏ và khó dự toán.

Nguyên nhân thứ hai là sự tăng cao về chi phí vật tư, nhân công. Thứ ba, phí nhịp và tổn phí tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu là 2 năm, làng nhàng là 3 apartment in viet nam năm) sẽ tích lũy và cộng vào giá căn hộ.

Theo đánh giá của ông Phương, chủ đầu tư nếu mua đất xây căn hộ vào đợt đỉnh của cơn sốt đất (2-3 năm qua) sẽ phải đối mặt với bài toán phí tổn và giá thành hắc búa. Nếu làm căn hộ bình dân lùi xa ra ngoại ô thì sẽ tốt hơn, bán kính 12km trước đây sẽ phải nâng lên thành 14-15km để giảm uổng đất. Nếu làm trong bán kính 8-10km đổ lại thì chỉ có thể đầu tư dự án trung cao cấp.